Værd at vide om bolig på Costa del Sol

Et boligkøb i Spanien følger faste trin. Din advokat tager sig af den juridiske del, og vi følger dig, indtil du har nøglerne.

• Forberedelse: Du skaffer NIE-nummer, spansk bankkonto og eventuelt lån.
• Bolig og fremvisningstur: Du og din rådgiver finder boliger, der passer, og ser dem på stedet.
• Bud: Vi lægger dit bud frem for sælger eller bygherre.
• Reservation: Du betaler ofte nogle tusind euro for at reservere boligen i en kort periode. Lad advokaten læse reservationsaftalen, før du skriver under.
• Advokatens gennemgang: Din advokat tjekker ejerforhold, gæld, tilladelser og ejerforeningen.
• Købsaftale: Du betaler normalt omkring 10 % af prisen i depositum.
• Underskrift hos notar: Du skriver under på skødet, betaler resten og får nøglerne. Derefter betaler advokaten skatterne og sørger for tinglysningen, ofte inden for 1 til 2 måneder.

Spanien har ingen fortrydelsesret ved boligkøb, så læs, hvad der binder dig, før du skriver under på noget. Din advokat bekræfter, hvad der gælder for netop dit køb.

Ja. Vi samarbejder med andre mæglere og bygherrer langs kysten gennem fælles boligdatabaser, så mange af de boliger, de sælger, ligger også i vores søgning.

Har du set en bolig et andet sted, kan du sende os linket. Så tjekker vi, om vi kan vise dig den. Har du allerede været til fremvisning med en anden mægler, så sig det, så du ikke bliver registreret to gange på samme bolig.

Både skatterne og processen er forskellige. En brugt bolig ser du færdig, før du køber, mens nybyggeri ofte købes på tegning og betales i rater.

• Skat: For en brugt bolig betaler du 7 % overdragelsesskat (ITP) i Andalusien. For nybyggeri købt af bygherren betaler du 10 % moms (IVA) og 1,2 % stempelafgift (AJD). Se, hvad købet koster i alt.
• Brugt bolig: Du ser præcis, hvad du køber. Advokaten tjekker blandt andet tilladelser, eventuelle tilbygninger, og om der er gæld til ejerforeningen.
• Nybyggeri: Du køber ofte på tegning eller efter at have set en fremvisningsbolig, betaler i rater og overtager, når boligen er færdig og må tages i brug. Bygherren har et lovbestemt ansvar for byggefejl. Læs, hvordan dine penge er sikret.

Din advokat bekræfter, hvad der gælder for netop dit køb.

Efter spansk lov skal bygherren sikre dine indbetalinger før overtagelsen med en bankgaranti eller en forsikring, fra byggetilladelsen er givet. Bed din advokat om at tjekke, at hver indbetaling er dækket, før du betaler, også reservationen.

• Betalingsplan: Ofte en reservation, en del ved købsaftalen, indbetalinger mens boligen bygges, og resten hos notaren, når boligen er færdig.
• Tilladelse til at tage boligen i brug: Før du overtager, skal boligen have en licencia de primera ocupación, eller der skal være indsendt en erklæring til kommunen om, at den er klar til brug (declaración responsable de ocupación).
• Forsinkelser: Det sker. Byggetiden står i aftalen, så spørg advokaten, hvad aftalen siger, hvis den ikke overholdes.
• Fejl og mangler: Skriv det ned, du finder ved overtagelsen, og send det skriftligt til bygherren. Spørg advokaten om de frister, der gælder.

Din advokat bekræfter, hvad der gælder for netop dit køb.

Start med, hvordan du vil bruge boligen. Nogle vil have strand og byliv, andre ro, golf eller skoler tæt på. Vi hjælper dig med at sammenligne områder ud fra dine planer og dit budget.

Tænk også på afstanden til lufthavnen i Málaga: omkring 25 minutter fra Fuengirola og 40 minutter fra Marbella. Mange boliger er bygget til varmen, og om vinteren kan nætterne blive kolde, omkring 7 grader i januar. Tjek derfor opvarmningen, og hvilken vej boligen vender.

Besøg gerne området uden for sæsonen, eller lej en periode, før du køber. Læs områdeguiderne eller se boliger til leje.

Køber du en brugt bolig uden lån, tager det ofte 1 til 2 måneder fra accepteret bud, til du får nøglerne. Med lån i en spansk bank tager det ofte 2 til 4 måneder.

Tiden afhænger af advokatens gennemgang, NIE-nummeret, banken og sælger. Søg om NIE-nummer i god tid. Køber du nybyggeri, følger tidsplanen byggeriet: du betaler i rater, indtil boligen er færdig, og forsinkelser kan ske.

Din advokat kan give dig en tidsplan for netop dit køb.

Ingenting. Vores honorar betales af sælger eller bygherre, aldrig af dig som køber, og vi lægger ingenting oven i prisen. Du får en rådgiver, fremvisninger og opfølgning frem til overtagelsen, uden at det koster dig noget.

Du betaler de almindelige købsomkostninger: skat, notar, tinglysning og advokat samt eventuelle låneomkostninger. Se, hvad købsomkostningerne udgør.

For en brugt bolig regner du med cirka 9 til 10 % af købsprisen, og for nybyggeri cirka 13 til 14 % af købsprisen, momsen medregnet. Tallene gælder køb med egen advokat og uden lån.

• Brugt bolig: 7 % overdragelsesskat (ITP) i Andalusien.
• Nybyggeri købt af bygherren: 10 % moms (IVA) og 1,2 % stempelafgift (AJD) i Andalusien.
• Advokat: Ofte omkring 1 % af købsprisen plus spansk moms, typisk med et minimumshonorar.
• Notar og tinglysning: Gebyrer efter offentlige takster.

Overdragelsesskatten beregnes af købsprisen eller af den offentlige referenceværdi (valor de referencia), hvis den er højere. Nogle omkostninger er faste beløb, så andelen bliver lidt lavere for dyrere boliger. Tager du lån i Spanien, kommer vurdering og eventuelle bankgebyrer oveni. Valuta og overførsler hjemmefra kan også påvirke det samlede beløb.

Din advokat bekræfter tallene for netop din bolig.

Som ejer betaler du lokale skatter, fællesudgifter til ejerforeningen, forsikring og drift. Derudover indsender du en spansk selvangivelse hvert år, også når du ikke udlejer.

• IBI, den årlige ejendomsskat til kommunen
• Basura, renovationsafgiften
• Fællesudgifter til ejerforeningen
• Forsikring
• El, vand og internet
• Den årlige skat for ejere, der ikke bor i Spanien, se skat i Spanien
• Boligforvaltning, hvis du ønsker det, se hjælp til boligen

Bed om sidste års IBI-kvittering, ejerforeningens budget og eventuelle vedtagne ekstraopkrævninger (derramas), før du køber. Din advokat tjekker, at der ikke er gæld på boligen.

Ja. Ejer du en bolig i Spanien uden at bo der, indsender du en spansk selvangivelse (Modelo 210) hvert år, også når boligen ikke er udlejet.

• Ikke udlejet: Du betaler skat af en beregnet indkomst ud fra boligens ejendomsvurdering (valor catastral).
• Udlejet: Du betaler skat af lejeindtægten i Spanien. Bor du i et EU- eller EØS-land, kan du trække udgifter fra for den periode, boligen er udlejet, hvis du har en attest for skattemæssigt hjemsted fra hjemlandet.
• Hjemme i Danmark: Er du fuldt skattepligtig i Danmark, betaler du normalt også ejendomsværdiskat af boligen i Spanien, og en eventuel lejeindtægt skal opgives i Danmark. Danmark har ikke haft en dobbeltbeskatningsaftale med Spanien siden 2009, men danske regler kan give nedslag for skat betalt i Spanien. Tal med en skatterådgiver i Danmark om din situation.

En gestor (en spansk fuldmægtig, der tager sig af blanketter og ansøgninger) eller en skatterådgiver kan indsende blanketterne og regne på din situation.

Ja. Du skal bruge et NIE-nummer, det spanske identifikationsnummer for udlændinge, for at skrive under hos notaren. Alle, der skal eje boligen, skal have hver sit.

Du kan søge på tre måder:

• Hos Spaniens ambassade eller konsulat i det land, hvor du bor, efter aftale.
• På en politistation i Spanien. Der er få ledige tider på Costa del Sol.
• Gennem en advokat eller en gestor (en spansk fuldmægtig, der tager sig af blanketter og ansøgninger) med fuldmagt fra dig.

Via ambassaden eller konsulatet tager det ofte nogle uger, nogle gange et par måneder. Begynd derfor i god tid.

Du kan købe uden, men i praksis skal du have en spansk konto før overtagelsen. IBI, fællesudgifter, el og vand trækkes normalt automatisk fra en spansk konto.

Bankerne beder normalt om pas, NIE-nummer og en attest på, at du ikke er bosat i Spanien (certificado de no residencia), som skal fornyes jævnligt. Regler og gebyrer varierer fra bank til bank.

Notaren og banken registrerer, hvordan købsprisen betales, så gem dokumentation for, hvor pengene kommer fra.

Det er muligt. Spanske banker låner ud til købere, der ikke bor i Spanien, men normalt en lavere andel af købsprisen, end du er vant til hjemme. Banken vurderer din egen indkomst.

• Regn ikke med, at banken medregner fremtidige lejeindtægter.
• Nogle låner i stedet i Danmark, for eksempel med sikkerhed i den bolig, de har der.
• Det bindende lånetilbud kommer efter vurderingen, og efter loven skal du have det mindst 10 dage, før du skriver under hos notaren. Regn med flere uger.
• Vurdering og eventuelle bankgebyrer kommer oven i købsomkostningerne.

Lad din advokat læse lånetilbuddet, før du skriver under.

Tjek, at e-mails, hjemmesider og telefonnumre passer med dem, du ser her. Er du i tvivl, så ring til os på et nummer, du selv har fundet, ikke et nummer fra en e-mail.

• Hjemmeside: solkysten.no. Bemærk, at solkysten.dk ikke er vores.
• E-mail: E-mails fra os kommer fra adresser, der ender på @solkysten.no eller @solkysten.es. En afsenderadresse kan forfalskes, så bekræft altid betalingsoplysninger over telefonen, selv om e-mailen ser ud til at komme fra os.
• Telefon: +47 911 79 576 til rådgiverne og +47 905 85 188 til boligforvaltningen. Det første nummer står også på kontaktsiden og på din rådgivers kontaktkort, det andet på siden om boligforvaltning.
• Selskabet: Solkysten Homes S.L., NIF B22592406, Avenida del Higuerón 80 D, 29640 Fuengirola.

Når du køber bolig, beder vi dig aldrig betale til et kontonummer i en e-mail. Læs, hvordan du betaler sikkert.

Vi hjælper dig med at finde, sammenligne og købe den rigtige bolig, og vi følger dig, indtil du har nøglerne. Din advokat arbejder for dig og står for den juridiske gennemgang og kontrakterne.

Det gør vi:

• Finder ud af, hvad du har brug for
• Finder og sammenligner boliger, også fra andre mæglere
• Planlægger fremvisningsturen
• Lægger dit bud frem for sælger eller bygherre
• Skaffer dokumenter fra sælger eller bygherre til din advokat
• Holder alle opdateret frem til overtagelsen
• Hjælper dig efter købet, hvis du ønsker det, for eksempel med boligforvaltning

Det gør din advokat:

• Tjekker ejerforhold, gæld, tilladelser og ejerforeningen
• Læser og forhandler kontrakterne
• Ordner skatter og tinglysning

Vi giver ikke juridisk rådgivning eller skatterådgivning, og vi tager ikke imod købesummen eller dit depositum. Vi kan foreslå advokater, men du vælger selv, og du kan lige så godt bruge en advokat, du selv finder. Læs mere om egen advokat.

Det er ikke et lovkrav, men vi anbefaler altid, at du bruger din egen advokat, som arbejder for dig og ikke for sælger eller bygherre.

Advokaten tjekker blandt andet:

• Hvem der ejer boligen, og om der er lån eller andre hæftelser på den (nota simple)
• At beskrivelsen i matriklen (Catastro) passer med boligen
• Tilladelser og eventuelle tilbygninger, der ikke er registreret
• Gæld til ejerforeningen og vedtagne ekstraopkrævninger
• At IBI, el og vand er betalt
• Energimærket
• Status for udlejningslicens, hvis du vil udleje
• For nybyggeri: byggetilladelsen og garantien for hver indbetaling

Notaren er neutral og erstatter ikke din advokat, se, hvad notaren gør. Hvad advokaten koster, finder du under købsomkostningerne.

Nej. Du behøver ikke skrive under på noget på fremvisningsturen.

Det binder dig ikke at se på boliger. Du forpligter dig først, når du skriver under på et bud, en reservation eller en aftale eller betaler et depositum, se, hvad der binder dig.

Kan du lide en bolig, kan vi spørge sælger, om den kan holdes til dig i nogle dage, mens din advokat ser på papirerne.

Nogle mæglere og bygherrer beder dig skrive under på en fremvisningsseddel (hoja de visita), der viser, hvem der har vist dig boligen. Det er ikke et køb, men læs den, før du skriver under, fordi den kan have betydning for, hvem du senere kan købe boligen gennem.

Reservation, købsaftale og depositum binder dig, og det samme kan et underskrevet bud, som sælger har accepteret. Spanien har ingen fortrydelsesret ved boligkøb, så lad din advokat læse alt, før du skriver under eller betaler.

• Reservation: Holder boligen til dig i en kort periode, ofte nogle uger. Om du får pengene tilbage, afhænger helt af, hvad der står i den.
• Købsaftale med depositum: Normalt omkring 10 % af prisen. Står det i aftalen, mister du depositummet, hvis du trækker dig, og sælger betaler det dobbelte tilbage, hvis sælger trækker sig.

Før du skriver under, bør dette være på plads:

• Din advokat har lavet sin gennemgang, eller aftalen gør købet betinget af den.
• Du ved, hvad købet koster i alt, se købsomkostningerne.
• Lån og NIE-nummer er på plads, eller der er tid til det i planen.
• Du ved, hvad der sker, hvis sælger eller bygherre ikke kan gennemføre.

Din advokat bekræfter, hvad der gælder for netop dit køb.

Når du køber bolig, beder vi dig aldrig betale til et kontonummer, du får på e-mail. Får du nye eller ændrede betalingsoplysninger, så ring til din advokat på et nummer, du allerede har, og bekræft kontonummeret, før du betaler.

Svindlere kopierer e-mails fra advokater, mæglere og bygherrer, og et kontonummer kan være skiftet ud, selv om resten af e-mailen ser rigtig ud. Som køber betaler du aldrig noget til Solkysten, og store beløb betaler du kun, som aftalen siger, til konti, som din advokat har bekræftet.

Er du i tvivl, så tjek, at det er os, og ring til os.

Ja. Bestem ejerandelene, før du skriver under hos notaren, fordi skødet viser, hvem der ejer hvor stor en del af boligen.

Køber du sammen med din partner, kan arven efter boligen følge andre regler, end du er vant til hjemme, og samlevere arver ofte ikke hinanden uden testamente. Mange laver derfor et testamente, der omfatter boligen i Spanien. Spanien opkræver arveafgift af boliger i Spanien, også når arvingerne bor i et andet land. Ejerandelen har også betydning for den årlige selvangivelse. Køber du alene, er et testamente for boligen i Spanien alligevel værd at overveje.

Tal med din advokat om ejerform, testamente og arveafgift, før du skriver under.

Notaren er en neutral, offentligt udnævnt jurist, der udarbejder og bekræfter skødet, så ejerskiftet kan tinglyses. Notaren arbejder ikke for dig og tjekker ikke boligen.

Notaren:

• Tjekker din identitet, og at parterne har ret til at indgå aftalen
• Tjekker, hvad der står i tingbogen samme dag
• Læser skødet igennem sammen med dig
• Registrerer, hvordan købsprisen betales
• Sender skødet videre til tinglysning

Notaren besigtiger ikke boligen, tjekker ikke lokalplaner og tilladelser og giver dig ikke råd. Det er din advokats opgave.

Kan du ikke være til stede, kan en anden skrive under for dig med fuldmagt. Som køber kan du ofte vælge notar.

Du skriver under på skødet hos notaren, resten af købsprisen betales, og du får nøglerne.

Til stede er du eller en med fuldmagt fra dig, sælger eller bygherre og ofte din advokat. Din rådgiver følger dig, indtil du har nøglerne. Efter underskriften betaler advokaten skatterne og sørger for, at skødet bliver tinglyst, ofte inden for 1 til 2 måneder.

Aflæs målerne, og tæl nøglerne, før du går. Se, hvad du skal ordne bagefter.

Få aftaler og betalinger flyttet over i dit navn, og gør boligen klar til dit første ophold.

Klar til første ankomst:

• Måleraflæsning af el og vand, med billeder
• El og vand i dit navn
• Automatisk træk af IBI og basura
• Besked til ejerforeningen eller dens administrator om, at du er ny ejer
• Forsikring fra første dag
• Internet
• Nøglerne talt op, og overvej nye låse

Den årlige selvangivelse gælder også, når du ikke udlejer, se skat i Spanien. Har du købt nybyggeri, skriver du fejl og mangler ned og sender dem skriftligt til bygherren. Vil du have hjælp til boligen, kan vores boligforvaltning tage sig af den.

Er du dansk statsborger, gælder 90-dagesreglen ikke for dig. Bliver du i Spanien mere end tre måneder, skal du registrere dig og blandt andet vise, at du kan forsørge dig selv og har en sygeforsikring. Det ændrer ikke noget, at du ejer en bolig.

Når du registrerer dig, får du et registreringsbevis med NIE-nummer. Er du i Spanien mere end 183 dage om året, bliver du normalt skattemæssigt bosat der, se at bo i Spanien en stor del af året.

90-dagesreglen gælder for statsborgere i lande uden for EU og EØS, se køb fra lande uden for EU og EØS.

Registrer dig, hvis du bor i Spanien mere end tre måneder, og tjek skat, sygesikring og reglerne i Danmark, før du flytter.

• Registrering: Du søger om registreringsbevis hos udlændingekontoret (Oficina de Extranjería) eller politiet og melder dig til kommunens folkeregister (padrón).
• Skat: Er du i Spanien mere end 183 dage om året, bliver du normalt skattemæssigt bosat der. Det ændrer, hvordan din indkomst og formue beskattes. Har du stadig en bolig til rådighed i Danmark, kan du fortsat være fuldt skattepligtig i Danmark, så tjek reglerne hos Skattestyrelsen.
• Sundhed og pension: Dine rettigheder er forskellige, når du besøger Spanien, og når du bor der.

Tal med en advokat og en skatterådgiver, før du flytter.

Ja. Du kan købe bolig i Spanien uden at være statsborger i et EU- eller EØS-land.

Uden visum kan du normalt være i Spanien 90 dage inden for en periode på 180 dage, afhængigt af hvilket land du er statsborger i. Siden april 2026 registreres ind- og udrejser digitalt (EES), så dagene tælles automatisk. Vil du blive længere, skal du have visum eller opholdstilladelse, for eksempel visummet for personer med egen indkomst, der ikke skal arbejde i Spanien. Et boligkøb giver ikke længere opholdstilladelse: Spanien afskaffede ordningen for boliginvestorer i april 2025.

En advokat med erfaring i udlændingeret kan bekræfte, hvilke regler der gælder nu.

Det afhænger af kommunen, ejerforeningen, og om boligen kan registreres til turistudlejning.

• Korttidsudlejning til turister i Andalusien kræver registrering hos Junta de Andalucía (et VUT-nummer), før du udlejer.
• Er boligen en del af en ejerforening, også et rækkehus eller en villa i et område med fælles ejerforening, skal ejerforeningen nu godkende ny turistudlejning med tre femtedeles flertal.
• Nogle kommuner begrænser ny turistudlejning.
• En registreret udlejningslicens er ingen garanti for, at du kan fortsætte udlejningen, når du overtager boligen. Licensen følger ikke automatisk med ved ejerskifte, og kommunen og ejerforeningen kan ændre reglerne for turistudlejning.
• Gæsterne skal registreres hos politiet, og lejeindtægten beskattes, se skat i Spanien.

Afklar det med en advokat, før du køber, hvis udlejning er vigtig for dig. Vil du have hjælp til udlejningen, kan du læse om boligforvaltning.

Ja. Vores boligforvaltning passer boliger langs hele Costa del Sol med en lokal forvalter som fast kontaktperson.

Du kan vælge mellem to ydelser:

• Tilsyn og nøgleservice: Faste besøg, modtagelse af leverancer og håndværkere, og boligen gjort klar, til du kommer. Fast månedspris.
• Udlejning og forvaltning: Prissætning, annoncer, gæster, rengøring og indtjekning, med dine egne ophold som en del af planen.

Skriv til team@solkysten.es, eller læs om boligforvaltning.

Du fastsætter en udbudspris, samler dokumenterne og skriver under hos notaren, når du har fundet en køber. Din advokat tager sig af den juridiske del.

• Vurdering: Vi ser på boligen og markedet sammen med dig og bliver enige om en udbudspris.
• Dokumenter: Skødet, seneste IBI-kvittering, attest fra ejerforeningen om, at du ikke skylder noget, energimærke og eventuelle tilladelser.
• Markedsføring og fremvisninger: Vi præsenterer boligen og viser den for interesserede købere.
• Køberens gennemgang: Køberens advokat gennemgår boligen og papirerne.
• Reservation og købsaftale: Køberen binder sig, ofte med et depositum.
• Underskrift hos notar: Skødet underskrives, og du får pengene.

Se også skatter og omkostninger ved salg, og læs om at sælge med os.

Bor du ikke i Spanien, tilbageholder køberen 3 % af købsprisen og betaler det til de spanske skattemyndigheder på dine vegne. Derefter indsender du en selvangivelse for gevinsten.

• Skat af gevinst: Den modregnes i de 3 %. Er de 3 % mere end skatten, kan du få penge tilbage.
• Plusvalía municipal: En kommunal skat af værdistigningen på grunden. Bor du ikke i Spanien, betaler køberen den for dig og trækker den normalt fra købsprisen.
• Mæglerhonorar: Det betaler du som sælger.
• Advokat: Honoraret til din egen advokat.
• Lån: Har du lån i boligen, skal det indfries og aflyses.
• Skat i Danmark: Salget kan også få betydning for din skat i Danmark.

En gestor (en spansk fuldmægtig, der tager sig af blanketter og ansøgninger) eller en skatterådgiver kan regne på din situation.